Cae un mito: sólo un cuarto de la Ciudad tiene edificios

El 96% de las construcciones no supera los diez pisos

Por: Nora Sánchez

Un mito acaba de derrumbarse: en Buenos Aires no predominan los edificios altos, sino las construcciones bajas. El Ministerio de Desarrollo Urbano porteño hizo un relevamiento parcela por parcela para determinar los usos de suelo. Y detectó que apenas el 23,4% de las 296.533 edificaciones destinadas a viviendas o departamentos, oficinas, instituciones o fábricas que hay en la Ciudad tienen tres o más pisos. Y el 96,1% no supera los 10. La mayoría tiene uno o dos pisos y los edificios en altura ocupan menos de un cuarto de la superficie porteña. Los urbanistas dicen que la Ciudad parece más alta porque determinadas zonas están más densamente construidas. Y advierten que hace falta planear un diseño de ciudad para que el crecimiento sea equilibrado.

Durante un año y medio, 15 investigadores de la Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial (USIT) recorrieron las 318.000 parcelas porteñas para relevar los usos del suelo. Así verificaron que en el 93% hay construidas viviendas, departamentos, oficinas, edificios de destino único (como hoteles, hospitales o escuelas) y fábricas. Pero también descubrieron que el 76,6% de esas edificaciones tiene uno o dos pisos y el 13,3%, entre 3 y 5. Y en 105.166 parcelas, más de un cuarto de la ciudad, todavía hay casas unifamiliares.

Pese a la percepción de la gente, los edificios en altura aún son minoría. Sólo el 3,9% de las construcciones supera los 10 pisos, incluyendo 1.347 torres de más de 15. "La gente percibe otra cosa porque la Buenos Aires que más vemos es la céntrica -dice el ministro de Desarrollo Urbano, Daniel Chaín-. El desafío del desarrollo es ir llevando la actividad a las zonas menos densamente edificadas para ir compensando la Ciudad".

Los barrios con más edificios altos son San Nicolás, Recoleta, Retiro, Palermo y Belgrano, en el corredor norte. Y en el oeste, Monserrat, Almagro, Balvanera, Caballito y Flores, con Rivadavia como eje. Las construcciones bajas predominan en el sur, en barrios como Mataderos, Villa Soldati o Villa Riachuelo. También se mantienen bajos Devoto, Villa Pueyrredón, Monte Castro y La Paternal.

"La edificación de la Ciudad terminó hace 50 años -explica el geógrafo Fernando Alvarez de Celis, director general de Planeamiento y coordinador del relevamiento-. El fenómeno que se está dando ahora es la densificación o desarrollo en altura. En promedio, construyen 1.120 edificios por año. A este ritmo, las parcelas con menos de 3 pisos serían completadas con edificios en 250 años. Claro que esto es sólo en términos teóricos, porque el Código de Planeamiento preserva la baja densidad de algunas zonas. Y por ahora, la densificación se concentra en áreas centrales".

En la Ciudad hay 5.562 lotes sin construir y 2.515 edificios abandonados. Por eso para hacer nuevos edificios hay que demoler construcciones más bajas. Ahora hay 8.860 en obra, la mayoría en zonas ya desarrolladas en altura. "Como hay áreas que se fueron saturando, también empiezan a levantar edificios en barrios como Villa Urquiza o Villa Crespo", dice Chaín.

"La construcción en altura está concentrada en muy pocos barrios, como Barrio Norte, Caballito o Villa Urquiza -coincide el urbanista Ricardo Koop, presidente de la Subcomisión de Planeamiento de la Sociedad Central de Arquitectos (SCA)-. Pero hay una gran parte de la ciudad a la cual no llegó esta burbuja inmobiliaria. El capital busca las zonas más redituables para invertir, donde tiene asegurado el éxito de venta. Esto genera una gran desigualdad en el crecimiento urbano".

Koop afirma que para ordenar el crecimiento hay que reemplazar el Código de Planeamiento Urbano actual, que determina la cantidad de m2 que se pueden construir en un terreno multiplicando la superficie de éste por un número. A esto se le llama Fórmula de Ocupación Territorial (FOT). Así, sumando varias parcelas es posible levantar edificios altos aún en zonas bajas. "El Plan Urbano Ambiental aprobado hace un año apunta a generar un nuevo código que va a cambiar el FOT por un límite claro de la altura, que va a respetar la morfología de las zonas", anticipa Koop.

Al urbanista Enrique García Espil, también de la SCA, no lo sorprende que en la Ciudad haya 69.318 edificios de más de 3 pisos, contra 227.215 de menos de 2. "En Buenos Aires más del 40% de la población habita viviendas individuales, cuando en París es el 4%. La nuestra es una ciudad muy diversa, con zonas de casas, departamentos y torres. Esto es bueno, excepto cuando todo está mezclado en la misma manzana, como ocurre Además, hay muchos lotes chicos, de 8,66 metros de ancho, lo que hace que en la misma cuadra convivan 12 o 13 fachadas distintas. Hace falta buena planificación urbana e inversión pública".

"Buenos Aires sufre no haber tenido un proyecto de Ciudad para ir creciendo con coherencia -opina el arquitecto José Antonio Urgell-. Hay que planear ese diseño. No propondría intervenciones en barrios ya consolidados, buscaría sitios que se puedan desarrollar, como la zona sur. Ahí hacer torres con luz y aire puede ayudar a mejorar la calidad de vida. Antes, hace falta inversión pública y un buen sistema de transporte"